Čo sa stane s cenami nehnuteľností v roku 2020

2024 Autor: James Gerald | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 14:16

Na pozadí súčasnej situácie s prudkým poklesom cien ropy a výmenného kurzu národnej meny v kombinácii s pandémiou mnohí uvažujú o investovaní do nehnuteľností. Stojí to za to a čo sa stane s cenami domov v roku 2020 - zistite znalecký posudok.

Ceny budú klesať

Podľa Ildara Khusainova, riaditeľa najväčšej spoločnosti Etazhi, bude mať tohtoročný pokles ekonomického modelu vážnejšie dôsledky ako hospodárska recesia v rokoch 2008 a 2014. Vysvetľuje to jedinečnosť súčasnej situácie, keď sa súčasne prejavili dva negatívne faktory - kolaps cien ropy a epidémia, ktorá sa rozšírila po celom svete.

V tejto súvislosti expert v najbližších mesiacoch očakáva pomerne výrazné čerpania na realitnom trhu. Na pozadí pandémie a nestabilnej situácie v krajine, ktorú môže komplikovať zvýšenie sadzieb hypoték a sprísnenie požiadaviek pre dlžníkov, sa v najbližších 3-4 mesiacoch očakáva výrazný pokles spotrebiteľského dopytu po metroch štvorcových.

Ako hlboko sa ruský trh s nehnuteľnosťami potopí a čo sa stane s cenami bytov, závisí od toho, ako bude štát schopný kontrolovať situáciu s koronavírusom a ako dlho bude trvať stabilizácia ekonomiky.

Pokles cien predpovedá aj Andrey Kolochinsky, výkonný partner VectorStroyFinance. Podľa odborníka v marci 2020 došlo k preplneniu trhu s nehnuteľnosťami, po ktorom sa dopyt vždy zníži, a teda aj ceny.

Odborník súčasnú situáciu vysvetľuje takto: „Na trh vstúpil kupujúci, ktorý má úspory a v obave pred ich znehodnotením začne investovať do nehnuteľností. Podobne sa podnikaví Rusi snažia nielen akumulovať svoj nahromadený kapitál, ale aj zvýšiť ho. Nakúpené merače si napríklad v budúcnosti prenajmite alebo predajte za vyššie ceny. Takýchto klientov však nebolo veľa, pretože príjmy obyvateľstva začali rásť až v roku 2019. Ich pokles pokračoval päť rokov (od roku 2014). “

Podľa odborníka súčasná ekonomická situácia pravdepodobne prispeje k zníženiu životnej úrovne obyvateľstva. Z dlhodobého hľadiska by sme mali očakávať určitý pokles predaja nehnuteľností.

Podľa prognózy zverejnenej na webovej stránke analytického centra IRN („Indikátory trhu s nehnuteľnosťami“) súčasná ekonomická situácia prispieva k poklesu cien nehnuteľností najmenej na úroveň roku 2018.

Odborníci pripúšťajú, že karanténa a skutočné zastavenie ekonomických procesov na pozadí devalvácie rubľa spolu s kolapsom cien ropy budú mať za následok rýchly pokles blahobytu Rusov, a teda aj dopytu.

Podľa odborníkov však v roku 2020 stále nedôjde k úplnému schudobneniu obyvateľstva, pretože štát má dostatok peňazí na podporu ekonomiky na niekoľko rokov. Teraz je na realitnom trhu určitý pokoj a developeri sú nútení držať ceny, aby udržali spotrebiteľský dopyt.

Cena za meter štvorcový porastie

Kirill Kholopik, šéf NOZA (Národná asociácia developerov bývania) má však úplne opačný uhol pohľadu. Nevidí dôvod, aby v roku 2020 znížil náklady na metre štvorcové. Kolaps cien ropy a následný skok dolára nahor podľa odborníka k poklesu cien nehnuteľností nijako neprispieva.

Náklady na akýkoľvek tovar (vrátane bytov v nových budovách) sa znižujú alebo zvyšujú pod vplyvom ponuky a dopytu. Ak dôjde k nedostatočnej produkcii (dopyt výrazne prevyšuje ponuku), náklady na meter štvorcový sa zvyšujú. Nadprodukcia (prebytok ponuky nad dopytom) vedie k poklesu cien. Rast cien je možné pozorovať aj pri nadprodukcii, ak dosiahli nákladovú cenu, ktorá taktiež rastie (napríklad s rastom nákladov na stavebný materiál).

V období rokov 2014 až 2018 bola na trhu zaznamenaná výrazná nadprodukcia nových bytov, ktorá v rokoch 2015-16 viedla k poklesu cien. V roku 2017 ceny bytov začali opäť rásť, pretože „narazili“na nákladovú cenu.

V roku 2019 sa rast zrýchlil, ale dôvodom bola už nedostatočná produkcia - po prvýkrát za posledných niekoľko rokov dopyt dvakrát prevýšil ponuku. Monitorovanie vykonávané spoločnosťou NOZA ukázalo pokles ponúk v roku 2019 o 14,5%, v dôsledku čoho sa ceny zvýšili v priemere o 12%.

V roku 2019 štát prijíma nový model financovania bytovej výstavby, ktorý odmieta zdanie podvedených investorov do nehnuteľností. Od 1. júla sa stavebný priemysel úplne prepne na projektové financovanie. Počet nových projektov výrazne klesá a stresové testovanie sa stalo jedným z hlavných dôvodov.

Banky teraz kontrolujú každý nový projekt na očakávanú krízu, to znamená „čo sa stane, keď ceny klesnú o 20%“. Ak po výpočtoch zostane projekt ziskový, pôžička bude schválená, ak bude nezisková, dlžník bude odmietnutý.

Výsledok na seba nenechal dlho čakať. Pomer ponuky a dopytu sa radikálne zmenil. Na trh začalo vstupovať menej metrov štvorcových, čo urýchlilo rast cien nehnuteľností.

V roku 2020 sú hypotéky stále dostupnejšie a centrálna banka neplánuje stanoviť prehnanú kľúčovú sadzbu, ako tomu bolo na konci roku 2014. Navyše sú teraz zahrnuté nové mechanizmy na získanie materského kapitálu, ktorých množstvo sa výrazne zvýšilo, čo určite zvýši dopyt na trhu po nových budovách.

"Nedostatočná produkcia metrov štvorcových bude v blízkej budúcnosti pokračovať, takže ceny bytov budú naďalej rásť," je si istý Kirill Kholopik.

Zhrňte

1. Názory odborníkov na náklady na metre štvorcové v roku 2020 sú nejednoznačné. Ceny bytov budú určené v závislosti od stavu ekonomiky ako celku a od epidemiologickej situácie.
2. Analytici sa domnievajú, že hlavným dôvodom poklesu dopytu po nehnuteľnostiach je pokles životnej úrovne obyvateľstva v dôsledku pandémie a nútených prázdnin.
3. Štát zavádza ďalšie opatrenia na podporu ekonomiky, podnikania a blahobytu občanov, ktoré prispejú k zachovaniu a prípadne aj k zvýšeniu dopytu po metroch štvorcových v roku 2020.